같은 아파트, 다른 한도
2026년 5월 현재 서울 마포구의 5억원짜리 아파트를 담보로 한 차주 3명이 같은 은행에서 주담대를 신청한다고 가정합니다. 연봉도 모두 같습니다. 하지만 한도는 4억 → 3.5억 → 2.5억으로 갈립니다. 이유는 다음 3가지 규제의 조합입니다.
- LTV (Loan-to-Value, 담보인정비율) — 담보 가치 대비 대출 가능 비율
- DTI (Debt-to-Income, 총부채상환비율) — 연 소득 대비 주담대 원리금 + 기타 이자
- DSR (Debt Service Ratio, 차주단위 DSR) — 연 소득 대비 모든 대출 원리금
규제 변화 타임라인 (2018~2026)
| 시기 | 변화 |
|---|---|
| 2018.1 | 차주단위 DSR 시범 도입 (1금융권) |
| 2021.7 | DSR 40% 룰 본격 적용 (1금융권 전체) |
| 2022.7 | 총대출 1억원 초과 시 DSR 산정 의무화 |
| 2024.2 | 스트레스 DSR 1단계 (가산 0.38%p) |
| 2024.9 | 스트레스 DSR 2단계 (가산 0.75%p) |
| 2025.7 | 스트레스 DSR 3단계 (가산 1.5%p) |
| 2026 현재 | 3단계 정착, 정책상품 일부 우대 유지 |
5억 아파트 + 연봉 6,000만원 — 3명 비교
| 차주 | LTV 적용 | LTV 한도 | DSR 한도 | 최종 한도 |
|---|---|---|---|---|
| A. 생애최초 무주택자 | 80% | 4억원 | 약 3.6억원 (40%, 스트레스 DSR 3단계, 30년 분할) |
3.6억원 |
| B. 일반 무주택자 (소유 이력 있음) | 70% | 3.5억원 | 약 3.6억원 | 3.5억원 (LTV 한도 기준) |
| C. 1주택자 (대체 취득) | 50% | 2.5억원 | 약 3.6억원 | 2.5억원 |
| D. 다주택자 | 30% (또는 금지) | 1.5억원 | 대출 자체 제한 | 1.5억원 또는 금지 |
※ 위 수치는 2026년 5월 투기과열지구·조정대상지역 기준이며, 정부 정책에 따라 단계적으로 조정됩니다. 비조정 지역은 LTV가 70%로 통일됩니다.
스트레스 DSR이 한도를 더 줄인다
연봉 6,000만원 차주가 30년 변동금리 주담대를 신청할 때, 2024년 이전이라면 실제 금리 4.0% 기준으로 DSR을 계산했습니다. 하지만 2025.7부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 실제 4.0% 금리도 DSR 산정에서는 5.5%로 계산됩니다.
| 구분 | 산정 금리 | 월 원리금 | 연 원리금 | DSR |
|---|---|---|---|---|
| 스트레스 DSR 도입 전 | 4.0% | 약 191만원 | 약 2,292만원 | 38.2% |
| 스트레스 DSR 3단계 | 5.5% | 약 227만원 | 약 2,724만원 | 45.4% |
같은 4억 대출인데 산정 결과 DSR이 38% → 45%로 뛰어 40% 룰을 넘는 결과가 됩니다. 그 결과 실제 받을 수 있는 한도는 3.6억원으로 줄어듭니다. 고정금리 또는 5년 이상 혼합형은 스트레스 DSR이 더 작게 적용되므로(보통 30~50% 수준), 변동을 선택할 때보다 한도가 1,000~3,000만원 더 나옵니다.
본인 한도 빠르게 추정하는 절차
- 본인 주택 보유 상태 확인 (생애최초 / 무주택 / 1주택 / 다주택)
- 희망 아파트의 KB 시세 또는 한국부동산원 시세 확인
- LTV 적용 후 1차 한도 = 시세 × LTV%
- 본인 연 소득과 기존 부채로 DSR 계산 → 2차 한도
- 1차·2차 중 작은 쪽이 실제 받을 수 있는 최대 한도
- 고정·혼합형으로 신청하면 스트레스 가산이 줄어 한도 추가 확보 가능
자주 묻는 질문
스트레스 DSR이란 무엇인가요?
2024년부터 단계 도입된 제도로, 변동·혼합형 주담대의 DSR 산정 시 실제 금리에 일정 "스트레스 금리"(가산)를 더해 산정합니다. 2단계(2024.9~)는 가산 0.75%p, 3단계(2025.7~)는 1.5%p입니다. 즉, 실제 금리는 4%여도 DSR 산정에서는 5.5%로 계산해 한도가 더 낮아집니다.
생애 첫 주택과 다주택자의 LTV는 얼마나 다른가요?
2026년 5월 기준 투기과열지구에서 생애최초 무주택자는 LTV 80%, 일반 무주택자 70%, 1주택자 50%, 다주택자 30%입니다. 비조정대상지역은 모두 LTV 70% 이내입니다. 정책 변경이 빈번하므로 신청 직전 확인이 필요합니다.
DTI와 DSR이 둘 다 적용되나요?
주담대의 경우 DTI(주담대 원리금 + 기타 이자만)과 DSR(모든 대출의 원리금)이 모두 산정되며, 둘 중 더 엄격한(낮은 한도) 기준이 적용됩니다. 1금융권 무주택 차주는 DSR 40%, 2금융권은 50%가 일반적입니다.
보금자리론·디딤돌 같은 정책 대출도 LTV·DSR이 적용되나요?
LTV는 적용되지만(보통 70~80%) DSR 산정에서는 일부 우대가 있어 시중 상품보다 한도가 크게 나옵니다. 무주택 실수요자 정책상품은 별도 카테고리로 운영되므로 시중 주담대와 함께 두 가지 모두 자격조회를 권장합니다.
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